Vous êtes nombreux à devoir répondre aux demandes de vos preneurs en révision de loyer commercial suite à l’arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2016 (pourvoi n°14-24681). Cet arrêt s’inscrit dans le débat de longue date concernant la validité des clauses d’échelle mobile. Si le principe même de la validité de ce type de clauses n’est pas contesté, son contenu fait toujours débat. C’est ainsi que la Cour de cassation a eu à statuer sur la validité d’une clause d’échelle mobile lorsque, en cours de bail, elle avait pour effet d’empêcher que le loyer soit revu à la baisse par rapport au loyer précédemment applicable.La Cour de cassation, par son arrêt de 2016, sanctionne de telles clauses sur le fondement, d’une part, de l’exigence de réciprocité de variation des loyers prévue par l’article L145-39 du C. Com et, d’autre part, de l’interdiction d’une période de révision de loyer supérieure à la période de variation des indices prévue par l’article L112-1 du CMF.

Cependant, des doutes existent quant à la transposition de ce principe de réciprocité aux clauses dites « plancher », c’est-à-dire aux clauses qui prévoient un loyer de base minimum.

Ces clauses « plancher » permettent une révision du loyer à la hausse comme à la baisse, la seule limite étant un loyer minimum, de base, fixé initialement par les parties.

Certains auteurs voient dans les termes de l’arrêt de la Cour de Cassation de janvier 2016 une volonté de la Cour d’épargner les clauses « plancher ».

Pour d’autres, au contraire, ils estiment que le principe de réciprocité dégagé par la Cour menace de telles stipulations en ce que la clause « plancher », même si elle joue autant à la hausse qu’à la baisse, elle garantit cependant au bailleur que le loyer ne descendra jamais en dessous du loyer de base et que, par conséquent, les effets d’un indice en baisse ne seront jamais pires que les bénéfices d’un indice en hausse. Pour eux, il n’y a pas de réelle réciprocité.

Quelques jours après la décision de la Cour de cassation du 14 janvier 2016, la Cour d’appel de Paris a déclaré valable une clause « plancher » en ce qu’elle n’empêche pas totalement la variation du loyer à la baisse (CA Paris 20/01/2016 n°13/23331 ; et déjà en ce sens CA Versailles 13/10/2015 n°14/05991). Cependant, des décisions antérieures contraires existent.

Le débat demeure donc ouvert sur ce point.